Dentre as incontáveis dúvidas relacionadas à alienação imobiliária, uma das mais frequentes diz respeito à necessidade de outorga conjugal para validade de negócios jurídicos como compra e venda, doação, permuta e etc.
I – O QUE É OUTORGA CONJUGAL?
A outorga conjugal é a autorização/anuência concedida por um dos cônjuges, para que o outro possa realizar determinados negócios jurídicos. Em que pese não ser um elemento essencial, por expressa previsão legal, torna-se uma exigência do negócio a ser entabulado entre as partes.
Em outros termos, não se trata de incapacidade do outro cônjuge, trata-se de legitimação a ser obtida por meio da autorização do parceiro para prática de atos previstos em lei. Vejamos o que dispõe o Código Civil:
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges
pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
I – alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
II – pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos;
III – prestar fiança ou aval;
IV – fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que
possam integrar futura meação.
Parágrafo único. São válidas as doações nupciais feitas aos filhos quando
casarem ou estabelecerem economia separada.
Percebe-se pelo disposto no artigo supratranscrito, que a atual legislação impôs a outorga conjugal, excetuando ao regime de separação absoluta, para a eficácia de atos especiais, como à alienação de imóveis, por exemplo, tendo em vista suas repercussões para o núcleo familiar.
O imóvel garante segurança e conforto à família. À vista disso, o Código Civil positivou no inciso primeiro o verbo “alienar”, abrangendo todas as espécies de transferência do patrimônio imobiliário, como a venda, doação, permuta, por exemplo.
Observa-se ainda que o legislador infraconstitucional resguardou o direito à moradia garantido pela Constituição (art. 6°, caput), com o intuito de manter o núcleo familiar unido, fazendo com que o consentimento de ambos os cônjuges seja necessário para alteração fático-jurídica do estado da propriedade.
II – QUAL A DIFERENÇA ENTRE OUTORGA CONJUGAL, MARITAL E UXÓRIA?
Não é de hoje que os termos jurídicos causam certa confusão na compreensão dos institutos. No que diz respeito à outorga conjugal, ouve-se falar acerca de outorga marital e uxória. Afinal, qual a diferença entre essas nomenclaturas? Há efeitos distintos em relação a elas?
De antemão, esclarece-se: não.
Na atual legislação, não há mais distinção entre as outorgas previstas. Contudo, a título de curiosidade, vale relembrarmos os conceitos e entendermos o motivo pelo qual o Código Civil de 2002 pôs fim a essa diferença.
No Código de 1916 (até 1962, com o advento do Estatuto da Mulher Casada) a esposa era considerada, para fins legais, relativamente incapaz, motivo pelo qual necessitava da outorga marital para concretizar negócios jurídicos. Absurdo, não?
Por seu turno, ainda sob a égide da legislação pretérita, em raríssimos casos previstos taxativamente em lei, o marido necessitava da autorização da esposa para realização de negócios jurídicos, o que os civilistas à época denominaram de outorga uxória.
Com a evolução social, das leis e dos entendimentos dos tribunais, extinguiu-se as diferenciações, chegando-se aos dias atuais com a outorga conjugal.
A atual nomenclatura diz respeito à outorga de ambos os cônjuges, uma vez não mais ser pertinente e adequada a distinção.
III – E NOS CASOS DE UNIÃO ESTÁVEL, PRECISA-SE DE OUTORGA CONJUGAL?
Para o Superior Tribunal de Justiça, corte responsável por unificar o entendimento da jurisprudência para a aplicação da lei federal, o que diferencia, de fato, a união estável para o casamento é que neste último, um ato jurídico formal e solene o antecede, do qual decorre a relação jurídica tipificada no ordenamento jurídico.
Nesse sentido, o casamento não se diferiria em mais nada da união estável, porquanto ambas são unidades familiares. Ainda, segundo a Constituição Federal de 1988, diferentemente do que dispunham os Textos Constitucionais pretéritos, não há famílias de “segunda classe”.
Sob essa perspectiva, o STJ assentou o entendimento de que a outorga conjugal reside justamente no aspecto que diferencia o casamento da união estável. Como o ato jurídico que antecede o casamento presume publicidade do estado civil dos contratantes, na união estável, por não haver ato jurídico pretérito, dispensam-se as vênias conjugais.
Assim, não há que se falar anulabilidade de negócio jurídico pactuado sem outorga conjugal de uma das partes que se encontra em união estável, uma vez que não há publicização anterior como ocorre no ato jurídico solene e cartorário do casamento.
Em que pese não haver expressa previsão legal de sua obrigatoriedade e a jurisprudência caminhar no sentido de não a tornar obrigatória, é de boa praxe a prova da anuência da parte contrária, para evitar problemas futuros.
III – A OUTORGA CONJUGAL E SUAS REPERCUSSÕES PARA O DIREITO IMOBILIÁRIO
O Código Civil estipulou de forma taxativa os casos em que se faz necessária a outorga conjugal (art. 1.647). Como vimos anteriormente, o conceito de alienação é genérico e para direito imobiliário consiste em toda transferência de patrimônio de uma pessoa para outra.
Dessa forma, todas as espécies de transferência de patrimônio imobiliário como, por exemplo, doação, compra e novação requerem a outorga conjugal, sob pena de invalidação do negócio jurídico.
Ponto importante é a legitimidade para requerer a anulação. Quem pode? Segundo a atual codificação civil a decretação de invalidade dos atos praticados sem outorga só poderá ser demandada pelo cônjuge a quem cabia concedê-la, ou por seus herdeiros (art. 1.650 do CC), no prazo de até 2 anos da dissolução da sociedade conjugal.
Nenhum terceiro poderá arguir ausência de outorga conjugal para aventar a possibilidade de anulação do negócio jurídico. O legislador infraconstitucional assegurou o direito de anulabilidade apenas à parte efetivamente lesada.
IV – CONSIDERAÇÕES FINAIS
Diante do exposto, percebe-se a importância do instituto da outorga conjugal, bem como as repercussões diretas nos negócios jurídicos, em especial nas alienações imobiliárias, porquanto sua ausência pode acarretar eventual anulação do negócio jurídico celebrado entre as partes, sendo os únicos legítimos a questionar sua validade o cônjuge lesado e seus herdeiros no prazo de 2 anos do término da sociedade conjugal.
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Eduardo Rezende Campos – Graduado em Direito pela PUC-SP. Pós-Graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela IBMEC-SP e em Direito Processual Civil pela FGV/SP e UCDB/MS. Membro da Comissão de Direito Urbanístico, Registral e Notarial da OAB/MS e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Advogado.
Leonardo Humberto Lima Brugeff – Graduado em Direito pela UFMS. Advogado.