No cotidiano imobiliário muitas situações acarretam dúvidas não só para o operador do Direito, mas também para as partes envolvidas na transação. Dentre elas, vale o questionamento: pode-se doar a nua-propriedade de uma porção de terra, quando já há usufruto instituído sobre ela?
I – Dos conceitos iniciais
De início, insta ressaltarmos que o proprietário do imóvel tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (art. 1.228/CC). Com isso, cabe ao legítimo dono da porção de terra dar a destinação que melhor lhe aprouver, sem se descurar, no entanto, de atender à sua função social (art. 5°, XXIII da CF/88). Reunidos todos esses direitos/faculdades, tem-se a propriedade plena sobre a coisa.
O direito de propriedade, nessa esteira, possui alguns atributos, dentre os quais, dois se destacam ao tema ora proposto.
O primeiro atributo diz respeito ao conjunto de poderes e faculdades outorgados ao proprietário do bem. Ao proprietário cabe destinar a coisa, como melhor lhe interessar, ao exercer o seu uso, gozo e disposição.
O segundo atributo decorre da elasticidade do direito de propriedade, na medida em que ao poder dispor sobre faculdades e direitos, o proprietário forma novos direitos, sem perder a propriedade do imóvel, ao instituir, por exemplo, o usufruto, mediante registro da respectiva escritura pública na matrícula do imóvel em questão arquivada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.391/CC).
Assim, a lei civil previu a possibilidade de o proprietário, por meio da instituição de usufruto, abrir mão das faculdades reais de uso e gozo de certa propriedade, com a finalidade de transferi-las a outrem, que passa a deter o direito à posse, uso, administração, bem como percepção de frutos (por exemplo, o usufrutuário pode ceder a área recebida em usufruto, para que um terceiro exerça sua atividade agrícola no imóvel e assim receba valores por isso a título de arrendamento).
II – O usufruto e a nua-propriedade
O instituto do usufruto nada mais é do que a concessão de dois dos citados direitos reais inerentes à propriedade (usar e gozar), sem gerar impacto sobre o domínio do bem, que se mantém sob a guarida do agora nu-proprietário.
A terminologia (nu) deve-se ao fato de que, a partir da concessão e instituição do usufruto, a propriedade deixa de ser plena, em razão da transmissão pelo então proprietário da posse direta do bem a outra pessoa.
O Código Civil, em seu art. 1.406, estabelece que o usufrutuário é obrigado a dar ciência ao dono de qualquer lesão produzida contra a posse direta da coisa, porquanto a posse indireta permanece sobre alcance do nu- proprietário.
III – Então, é possível a doação de terra com usufruto instituído a favor de outra pessoa?
Sim, é possível. Conforme visto acima, o direito de propriedade consiste em um complexo de poderes e faculdades, podendo o legítimo proprietário instituir usufruto a alguém – poder de usufruir e gozar – e realizar a doação para outrem – poder de dispor.
Por exemplo, Maria, proprietária de determinada fazenda, por temer conflitos sucessórios entre seus 3 filhos, institui a favor de seu primogênito (João) um usufruto vitalício de 60% de sua fazenda, para ajudá-lo, já que João nunca prosperou em construir o seu próprio patrimônio.
Como João possui 2 filhos (Pedro e Gabriel), preocupada com o futuro dos seus netos, Maria, posteriormente, decide doar a nua-propriedade dos mesmos 60% e para Pedro e Gabriel.
Nesse caso, para a realização da doação, sequer se faz necessária a autorização de João, porque a doadora detém a nua-propriedade do referido percentual de terras, tendo permanecido intacto o seu direito de dispor a coisa.
Por outro lado, nada altera a situação do usufrutuário, que permanece com a posse direta do bem, a qual deve ser respeitada por Pedro e Gabriel, em razão do uso e gozo instituído a favor de João até o dia de seu passamento, a não ser que haja o posterior cancelamento do registro, conforme hipóteses previstas no art. 1.410 do Código Civil.
IV – Conclusão
Portanto, sob o ponto de vista técnico-jurídico não há óbice algum para a doação de propriedade, na qual já haja usufruto instituído em favor de outrem. Isso porque, a concessão da posse direta a alguém, não afeta as demais faculdades do proprietário do imóvel, especialmente, de disposição do bem.
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Eduardo Rezende Campos – Graduado em Direito pela PUC-SP. Pós-Graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela IBMEC-SP e em Direito Processual Civil pela FGV/SP e UCDB/MS. Membro da Comissão de Direito Urbanístico, Registral e Notarial da OAB/MS e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Advogado.
Leonardo Humberto Lima Brugeff – Graduado em Direito pela UFMS. Advogado.