Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça dispensou a necessidade de prévia ação judicial de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel em caso de seu descumprimento. A medida fortalece a autonomia das partes, traz celeridade aos negócios jurídico, eficiência à retomada do imóvel e contribui com a desjudicialização.
É muito comum a celebração de um contrato preliminar, em que as partes estipulam o preço do imóvel e sua forma de pagamento em prestações. Embora a transmissão da posse ao comprador antes de sua total quitação favoreça seu acesso à moradia ou o desenvolvimento da sua atividade econômica, o vendedor se expõe a um grande risco em caso de inadimplência do adquirente; ou melhor, expunha-se.
Por 20 anos, o STJ entendia ser insuficiente a previsão de rescisão automática do contrato em caso de inadimplência do comprador, mesmo após ter sido previamente notificado para honrar o pagamento no prazo de 15 dias. Para o STJ, ainda era indispensável a anterior ou simultânea propositura de ação de rescisão judicial do contrato, para recuperação da posse do imóvel.
Esse entendimento, que vigorou aos imóveis urbanos e rurais não-loteados, dava ao comprador inadimplente uma proteção extra. Nada obstante a cláusula resolutiva expressa, o Estado deveria checar se haveria boa-fé no pedido do vendedor, se o comprador seria vulnerável ou se ele teria cumprido outras obrigações que justificasse seu inadimplemento.
Isso dificultava a retomada do imóvel, tendo em vista que a prova da injustiça da posse do comprador era neutralizada por outras questões do contrato a seu favor. Porém, isso também poderia prejudicar o comprador, pois caso ao final do processo o vendedor se sagrasse vitorioso, além das parcelas do preço, o comprador ainda teria de pagar alugueis por todo o período em que se manteve no imóvel.
No caso em questão que levou ao novo entendimento (Recurso Especial 1.789.863 – MS), uma fazenda foi vendida em sete prestações, e entregue ao comprador após o pagamento da primeira. Diante do inadimplemento, o vendedor o notificou, com base na cláusula resolutiva expressa no contrato, tendo o Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul considerado desnecessário o ajuizamento da ação de resolução do contrato.
Por maioria, o Colegiado do STJ confirmou esse posicionamento, pois nos tempos atuais deve-se respeitar os princípios da autonomia da vontade, boa-fé objetiva e não intervenção do Estado nas relações negociais. Entender o contrário, seria impor um peso desnecessário à parte prejudicada, ao obrigá-la ajuizar uma ação só para obter a resolução do contrato.
Basta, portanto, uma notificação encaminhada pelo Registro de Títulos e Documentos para constituir o comprador em mora, o qual, não pagando a dívida no prazo de 15 dias, tornará desfeito o contrato.
Havendo motivos plausíveis, no entanto, nada impede ao comprador propor ação que justifique seu inadimplemento, pedindo eventuais perdas e danos, devidamente comprovadas, e a restituição de parcelas já pagas segundo o STJ.
Logo, é recomendável que os contratantes tenham plena ciência do que assinam, pois hoje se responsabilizam mais do que nunca pela gestão dos riscos em seus contratos de compra e venda de imóveis.
O presente artigo foi publicado no jornal Correio do Estado, na edição do dia 08/10/2021.
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Eduardo Rezende Campos – Graduado em Direito pela PUC-SP. Pós-Graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela IBMEC-SP e em Direito Processual Civil pela FGV/SP e UCDB/MS. Membro da Comissão de Direito Urbanístico, Registral e Notarial da OAB/MS e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Advogado.