O ano se inicia e muitos contratos de alugueis podem fazer aniversário neste começo de 2021. Para os inquilinos, o orçamento pode ficar mais apertado ante o estouro de 23,14%, no acumulado dos 12 meses do Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M/FGV), utilizado para reajuste dos contratos de alugueis de imóveis residenciais e comerciais, que desde 2002 não ultrapassava os 20%.
Um aluguel de R$ 2.000,00, há um ano passará a custar R$ 2.462,80. Até o próximo reajuste, o inquilino desembolsará R$ 5.553,60 apenas para cobrir essa diferença.
Para os proprietários, que podem ter o aluguel como única fonte de renda, aumenta-se o risco de rompimento de contratos. A desocupação dos imóveis e o aumento de sua vacância tendem a forçar a redução geral dos valores e o incremento da instabilidade econômica.
Porém, o aumento não foi à toa. O IGP-M é um indicador inflacionário calculado pelo peso de outros 3 índices: 60% do Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), 30% do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e 10% do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC). O IGP-M é, em boa dose, influenciado pelo dólar, disparado, bem como pelo preço das commodities, como minério de ferro, gasolina, trigo, carne e soja, que também são afetadas pela flutuação da moeda americana. O IGP-M ainda reflete a cotação de outros produtos como materiais de construção e de serviços. Além disso, a alta da taxa vem no contexto da pandemia da Covid-19, que provocou queda da renda familiar e o desemprego.
Para neutralizar esse aumento, proprietários, desde o fim de 2020, estão substituindo o IGP-M pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), do IBGE, que mede a inflação oficial do país, ao observar a variação de 465 produtos e serviços comercializados no varejo e o consumo das famílias brasileiras.
Como o IPCA não é tão afetado pelo dólar quanto o IGP-M, o IPCA fechou em 4,23% no acumulado dos últimos 12 meses. No exemplo acima, o aluguel reajustado pelo IPCA seria de R$ 2.084,60.
Uma segunda possibilidade é aplicar parcialmente a variação do IGP-M, e não todos os 23,14%, levando em conta a realidade do imóvel, o contexto em que celebrado o contrato e a capacidade financeira do inquilino.
Por fim, uma alternativa seria analisar se o reajuste do IGP-M não precificaria adequadamente um aluguel defasado, ante eventual valorização do imóvel ou região, o que poderia justificar o índice.
Por estar em jogo um interesse patrimonial, a revisão de boa-fé do contrato de aluguel é possível e amplamente criativa, sendo o acordo o melhor cenário. O proprietário ganha criando condições para ocupar seu imóvel e o locatário também, pois consegue arcar com o valor do aluguel. E, o ideal, extinções de contratos em massa são refreadas, protegendo a economia e, sobretudo, o setor imobiliário, atualmente aquecido.
Para negociar seu contrato, procure ajuda profissional de um Advogado Imobiliário para avaliar juridicamente o cenário do mercado e estar seguro quanto à melhor condição para a sua locação.
O presente artigo foi publicado no jornal Correio do Estado, na edição do dia 13/01/2021.
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Eduardo Rezende Campos – Graduado em Direito pela PUC-SP. Pós-Graduado em Direito e Negócios Imobiliários pela IBMEC-SP e em Direito Processual Civil pela FGV/SP e UCDB/MS. Membro da Comissão de Direito Urbanístico, Registral e Notarial da OAB/MS e do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário. Advogado.