É por meio do Registro de Imóveis que a formalização da transferência de sua titularidade acontece de forma definitiva.
Muitas vezes confundido com a Matrícula do Imóvel ou ainda com o Termo de Compra e Venda, o Registro de Imóveis é o que fundamenta e formaliza a aquisição oficial de um imóvel. É também o documento que reconhece quem de fato é o proprietário. Todo o processo para o registro acontece no Cartório de Registro de Imóveis (CRI).
Dessa maneira, efetuado o registro, o CRI informa ao Governo Federal Brasileiro que você é o dono oficialmente daquele patrimônio. Além disso, é por meio desse registro que a permissão para disposição de seu bem imóvel para transações de cunho legal é obtida. Assim, se você tem um imóvel e pretende alugá-lo, vendê-lo, emprestá-lo ou algo similar a essas ações, sem o registro, qualquer operação se torna questionável legalmente.
Onde fazer o registro em sua cidade
O Cartório de Imóveis de sua cidade é o local indicado para que o registro de seu imóvel seja concluído.
Caso exista mais de um Cartório de Imóveis em sua cidade, é preciso identificar qual a circunscrição competente do imóvel no qual você está interessado.
O processo pode incluir visitas a mais cartórios, pois, além do Cartório de Imóveis, também é preciso comparecer ao Cartório de Notas.
Logo no início do processo de compra de seu imóvel, após visitas, avaliações, é seguro e necessário uma pesquisa profunda sobre a documentação de interesse. É preciso, por exemplo, ter certeza de que esse imóvel não está sendo usado como garantia para outro empréstimo ou financiamento, como pode ocorrer em casos de hipoteca ou de alienação fiduciária, por exemplo.
Certidão de Ônus Reais
Por isso, antes mesmo de iniciar qualquer negociação, você pode exigir que o vendedor apresente uma Certidão de Ônus Reais, retirada no cartório em que o bem imóvel tem seu registro.
Além disso, é de extrema importância que sejam expedidas e verificadas as certidões de débitos relacionados a IPTU, bem como a emissão da Certidão Vintenária (que atesta a situação do imóvel e de seus proprietários nos últimos 20 anos).
Existe a possibilidade de pedir a expedição de todos esses documentos via internet. Alguns estados possuem um completo acervo virtual e conseguem, inclusive, expedir também cópia de matrículas. O processo facilita bastante a vida de quem quer garantir a idoneidade do vendedor, bem como atestar a situação legal do imóvel.
Se não houver a possibilidade de ser resolvido de maneira online, infelizmente os interessados deverão comparecer à unidade do cartório.
Escritura Pública
Para formalizar a compra, é necessário lavrar Escritura Pública no Cartório de Notas, de livre escolha das partes em qualquer lugar do Brasil.
A Escritura Pública, de acordo com o art. 108 do Código Civil, é essencial para validar os negócios jurídicos “que visem à constituição, transferência, modificação ou mesmo renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País”;
Apenas se o imóvel contar com um valor inferior a 30 salários mínimos vigentes, pode não ser necessária a lavratura da escritura pública.
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Processos e documentos
Para lavrar a sua escritura e preencher os requisitos do artigo 215 do Código Civil, será necessário apresentar, no mínimo:
Documento de identidade e CPF de compradores e vendedores;
Comprovante de residência e certidão de casamento (se houver);
Certidões do Distribuidor Cível e de Família (Estadual);
Distribuidor Cível (Executivo Fiscal Municipal e Estadual);
Distribuidor Criminal (Estadual);
Justiça do Trabalho (Federal);
Distribuidor de Ações Executivas (Cível, Criminal e Fiscal).
Todos esses documentos têm de constar na cidade de residência do proprietário vendedor e da cidade onde o imóvel está situado e, por segurança, devem compreender o período dos últimos 20 anos.
Além disso, são necessárias:
Cópia da matrícula do imóvel no estado em que se encontra até então;
Cópia e certidão negativa de débitos referentes ao IPTU do imóvel;
Declaração de inexistência de débitos de condomínio assinada pelo síndico/administradora com prova de exercício de mandato vigente.
É importante ressaltar que o instrumento que determina os termos e condições de venda não pode sozinho transmitir a propriedade.
Assim que a Escritura for lavrada e o processo de compra e venda formalizado, você pode iniciar os trâmites para transferir a propriedade para seu nome, com o registro da escritura na matrícula do imóvel.
Atenção aos processos
Antes de tudo, é importante saber que sobre a compra de imóvel incidirá o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), sendo o pagamento de sua responsabilidade. Se o imóvel foi conquistado por herança, o imposto a ser recolhido é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCD).
Neste caso, uma vez arrecadado o imposto, você deverá providenciar o traslado da escritura e da guia de pagamento ao Cartório de Registro de Imóveis em que o objeto da compra estiver registrado.
As alterações na matrícula
É bom ficar de olho nos prazos: de acordo com a Lei de Registro Públicos, uma vez que escritura foi lavrada, é preciso que o comprador efetive o registro em até 30 dias, com todos os documentos exigidos. Se houver dificuldade para cumprir esse prazo, procurar um advogado especialista em Direito Imobiliário.
Somente nessas condições o imóvel apresentará o nome do novo proprietário. No entanto, se sua opção for um imóvel financiado, essa alteração só poderá acontecer com a sua quitação. Entretanto, a instituição financeira que lhe concedeu o valor financiado para a compra do imóvel, pode emitir um documento para que o comprador possa comparecer ao cartório de Registro de Imóveis e fazer as alterações pertinentes.
A importância do registro para vendedores e compradores
Já sabemos que a transferência da titularidade de propriedade só pode ser concretizada com a alteração das disposições contidas na matrícula do imóvel, que fica arquivada no Cartório de Imóveis.
Essa alteração apenas acontece com o registro da escritura pública de compra e venda, que foi antes lavrada no Cartório de Notas.
Obedecido esse caminho é que será possível trocar o nome do proprietário do imóvel.
É incontestável que o Registro de Imóveis é de extrema importância para todos os envolvidos nas negociações de compra e venda. Se por acaso, houver alguma dificuldade em ajustar o seu, procure um advogado imobiliário. Ele poderá resolver de forma rápida, eficiente e dentro dos trâmites legais, qualquer dúvida ou problema.
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